Gemeente

De koper of huurder van Frans onroerend goed komt altijd in aanraking met de gemeente.

Frankrijk heeft ruim 36.000 gemeentes, waarbij steeds vaker ruimtelijke ordeningszaken worden ondergebracht in een groep (variërend van 3 tot 20) samenwerkende gemeentes, ook wel de Communauté des Communes (ComCom) genoemd.

Veel Fransen menen dat de burgemeester de machtigste man is van Frankrijk, na de President van de Republiek. In de praktijk blijken maatregeen om de macht van de burgemeester in te perken echter goed te werken. Wat een burgemeester ook beweert (in positieve of negatieve zin), de echter beslissingen worden door de gemeenteraad genomen. Een enthousiaste burgemeester die, na een paar glazen wijn, geen enkel bezwaar ziet in uw verbouwingsplannen is geen enkele garantie dat er ook een bouwvergunning zal worden afgegeven. Maar u kunt ook te maken krijgen met een piepkleine gemeente, zonder ambtelijk apparaat, die u niet tegenwerkt op inhoudelijke gronden, maar door gebrek aan kennis en de angst om fouten te maken vertraging veroorzaakt.

Er zijn nog meer zaken waarbij u met de gemeente te maken krijgt:

Bestemmingsplan

Heel veel gemeentes hebben, net als in Nederland, een bestemmingsplan. Gemeentes die geen bestemmingsplan hebben vallen onder regels van de RNU (Réglement National d’Urbanisme). In dat geval wordt een bouwverzoek beoordeeld door het Departement (het Direction Départemental des Territoirs om precies te zijn). De gemeente heeft dan wel een adviserend stem.

Certificat d’urbanisme

De gemeente moet aan belanghebbenden op verzoek een verklaring (Certificat d’Urbanisme (CU)) afgeven ten aanzien van het gebruik dat de nieuwe eigenaar wil gaan maken van het pand.

Droit de Préemption

Bij de meeste onroerendgoed-transacties met woonhuizen en met een niet-professionele koper heeft de gemeente een droit de préemption, een voorkeursrecht.

Servitudes

De gemeente kan erfdienstbaarheden (servitudes) hebben die rusten op het te verkopen onroerend goed. Een goed voorbeeld is een drinkwaterleiding, waarbij aan de eigenaar beperkingen zijn opgelegd t.a.v. het gebruik van de grond in nabijhied van die leiding. De gemeente is ook op de hoogte van de meeste andere erfdienstbaarheden en zal die, zo nodig, ook melden aan de notaris.

Plan de prévention des risques naturels

Als onderdeel van het koopproces moet de gemeente een attestation afgeven, waarin vermeldt wordt of het pand zich bevindt in risicozones o.a. voor bosbranden, overstromingsgevaar, lawines, grondverzakkingen, enz. Aangezien de inhoud van dit plan NIET kan worden opgenomen als ontbindende voorwaarde voor de koop is het zeer aan te raden voor de koper of de huurder om zelf op het gemeentehuis het PPRN, plan de prévention des risques naturels prévisibles te gaan inzien, dan wel een kopie en/of samenvatting van het plan op te vragen en te bestuderen alvorens het compromis de vente of het huurcontract te tekenen.