Bail d’habitation

Een bail d’habitation is een contract voor particuliere bewoning.

Dit contract mag niet gebruikt worden voor het verhuren van commercieel onroerend goed. De activiteit van chambres d’hôtes valt ook onder bewoning, maar andere commerciële benuttingen van het pand niet. De wet staat wel de administratieve registratie van een bedrijf op dit adres toe.

De bail d’habitation heeft de volgende algemene kenmerken:

  • Minimale doorlooptijd: 3 jaar
  • Opzegtermijn voor de verhuurder: niet
  • Opzegtermijn voor de huurder: maximaal 6 maanden d.m.v. een acte van een deurwaarder of een aangetekende brief. In veel huurcontracten is deze termijn teruggebracht tot 3 maanden
  • Tussentijdse huuraanpassing is verboden, m.u.v. een door de wet vastgelegde inflatiecorrectie
  • Het onderhoud kan vrij verdeeld worden tussen koper en verkoper, maar het onderhoud van de ‘schil’ (fundering, dak, dragende muren) is altijd voor rekening van de verhuurder
  • De huurder moet het pand verzekeren, m.u.v. de schil, daarvoor moet de verhuurder een verzekering afsluiten
  • Verhuurder mag een maandelijks voorschot vragen voor verrekenbare kosten, zoals abonnementen die op zijn naam blijven staan, waterschapslasten, etc.
  • De verhuurder mag tenminste twee maal per jaar het pand inspecteren, indien hij zijn bezoek (uitsluitend gedurende werktijden) tevoren aankondigt. Het aantal bezoeken mag worden verhoogd tot één per maand in de zes maanden voorafgaande aan de afloop van het contract of in geval de verhuurder het pand wenst te verkopen. De huurder heeft bij verkoop altijd een voorkeursrecht (droit de préemption)

Er bestaat een variant, die bail precaire wordt genoemd met een kortere doorlooptijd: maximaal 2 jaar.

In geval een verhuurder zich niet aan het contract houdt (wat meestal neerkomt op te weinig of geen onderhoud) kan de huurder op eigen kosten reparaties laten uitvoeren of onderhoud laten plegen en de kosten daarvoor in rekening brengen bij de verhuurder. Verrekening met de huur is niet toegestaan.

In geval een huurder zich niet aan het contract houdt, kan de verhuurder een deurwaarder inschakelen om de huurder de achterstallige huur te laten betalen, om de verhuurder toegang te verlenen, of om te controleren of de huurder wel onderhoud pleegt. Overigens hoeft de huurder zich weinig aan te trekken van zo’n deurwaarder. Pas na een gerechtelijke uitspraak kan een verhuurder zijn rechten afdwingen.