Berekening taxe sur la plus value

De notaris zal de taxe sur la plus value berekenen.

Helaas blijkt dat de ene notaris daarin veel strenger de (niet altijd even duidelijke) regels van de Franse belastingdienst volgt dan de andere notaris. De berekening is dan ook vaak het onderwerp van veel touwtrekken tussen de verkoper en de notaris.

De winst op het huis is gedefinieerd als het verschil tussen de nu gerealiseerde verkoopprijs en de aankoopprijs (incl makelaarskosten, excl notariskosten, excl financieringskosten). Van deze winst mag u eerst de kosten van het registreren van de hypotheek en de kosten voor het dossier diagnostic technique aftrekken en ook de investeringen die u heeft gedaan in woningverbetering. Dat zijn alleen maar aantoonbare investeringen voor verbetering van het pand, niet de onderhoudskosten, en dan nog alleen maar de investeringen waarvoor u facturen kunt overleggen van een aannemer. Zelf verbouwen met spullen van de bouwmarkt leidt dus niet tot vermindering van de taxe sur la plus value, al kennen we dossiers waarin de notaris erg meegaand is geweest in de aftrek van dit soort kosten. We merken dat de belastingdienst steeds strenger wordt. Zo is er begin 2017 een notitie van de Franse belastingdienst naar alle notarissen gegaan, waarin staat dat in geval meubels worden mee verkocht, over die meubels OOK taxe sur la plus value moet wordne betaald, tenzij de verkoper de waarde van de meubels kan bewijzen met aankoopfacturen of een officieel taxatierapport.

U kunt er ook voor kiezen om een vast bedrag van 15% van de oorspronkelijke aankoopprijs af te trekken, indien u geen facturen kunt overleggen.

In geval het onroerend goed diende als uw hoofdwoning; in geval het wordt verkocht voor minder dan €15.000 of in geval u het onroerend goed langer dan 22 jaar in uw bezit heeft gehad is er algehele kwijtschelding van de taxe sur la plus value. In alle andere gevallen betaalt u deze belasting. Als u het pand korter dan 5 jaar in bezit heeft, dan betaalt u 26,5% belasting. Indien u het huis langer dan 5 jaar in uw bezit had, dan wordt de verschuldigde belasting met elk jaar aanvullend eigendom tot aan 22 jaar eigendom, daarna betaalt u geen winstbelasting meer.

Bij woningen die jonger zijn dan vijf jaar moet bovendien rekening gehouden worden met BTW (TVA, Taxe sur la Valeur Ajoutée). De eigenaar moet TVA betalen over de behaalde winst. De verkoopprijs wordt door de belastingdienst altijd beschouwd als TTC (alle belastingen inbegrepen). Bijvoorbeeld bij een huis met een verkoopprijs van € 200.000 gaat al 20% naar de belasting, in de vorm van TVA-afdracht. Dat is € 33.333. Het te betalen bedrag aan TVA mag worden verminderd met de TVA die bij de bouw is betaald, dus vaak komt dit bedrag een stuk lager uit.